郯政字〔2021〕1号

郯城县人民政府

关于进一步加强物业管理工作的意见

各乡镇人民政府、郯城街道办事处，县政府各部门，科级以上事业单位，省、市直驻郯各单位，郯城经济开发区管委会、马陵山景区管委会、新村银杏产业开发区管委会：

现将《郯城县关于进一步加强物业管理工作的意见》印发给你们，请认真抓好贯彻落实。

郯城县人民政府

2021年1月15日

关于进一步加强物业管理工作的意见

为进一步加强我县物业服务项目规范化、长效化管理工作，健全物业管理工作体制，提升物业管理服务水平，促进社区稳定和物业行业高质量发展，营造文明和谐宜居环境，根据《山东省物业管理条例》《临沂市人民政府关于进一步加强物业管理工作的意见》等有关规定，结合实际，制定如下意见。

一、指导思想和基本原则

（一）指导思想

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，以提升管理水平和服务质量为目标，按照市委、市政府“理顺物业管理体制，推进物业管理重心下移”总体要求，切实加快体制机制建设，大力提升物业管理工作水平，推动物业管理社会化、市场化、专业化、规范化发展，逐步实现物业管理的高效率和全覆盖，及时化解物业管理领域的各类矛盾问题，促进社区稳定和谐、社会文明进步。

（二）基本原则

1、属地管理，齐抓共管。建立县政府负责、乡镇（街道、开发区）组织实施、社区（村居）具体落实、行业部门监督指导，相关职能部门各司其职、齐抓共管的工作机制，共同建立物业管理标准化体系。

2、分类管理，全面覆盖。针对新建住宅小区、老旧住宅小区及保障房小区物业设施运行管理不同情况，因地制宜、分类管理，实施市场化物业服务和社区基本保障服务，建立社区长效管理机制。对近期难以实施市场化运作的小区，由社区配合，公益物业落实兜底管理责任，实现物业管理服务全覆盖。

3、突出重点，规范运作。各职能部门、专营单位结合自身职责和服务范围，突出物业服务重点，将公共服务延伸并覆盖住宅小区各方面。强化物业服务企业自身建设，加强监督管理，提高物业管理行业法治化、规范化水平，形成管理规范、服务优质的物业管理新局面。

二、明确行业、属地监督管理职责

按照“条块结合、重心下移、属地管理、行业监督”总体思路，进一步明晰职责分工，形成工作合力，共同推进物业管理走上规范健康的发展轨道，健全完善物业管理体系。

（一）明确行业监督属地管理职责

1、负责上级关于物业管理法律法规的贯彻落实；拟定全县物业管理发展规划、相关政策和办法，并组织实施；对各乡镇（街道）的物业管理工作进行指导、协调、考核。

2、参与新建住宅项目配套设施的综合验收工作；负责物业服务合同的备案管理工作。

3、会同乡镇政府、街道办事处科学划分物业管理区域；对选举产生的业主委员会进行备案登记，核发备案证明；监督管理住宅专项维修资金的缴存、使用。

4、负责全县物业服务企业的行业管理、新建物业企业信息填报、创优项目的转报、信用档案评级管理工作；落实物业管理项目招投标制度；对物业服务企业进行业务指导、从业人员岗位培训；牵头组织检查考核有关物业管理工作推进情况。

5、负责县内规模较大、跨区域经营的物业服务企业党建工作。

6、负责法律法规规定的其它工作。

（二）明确乡镇、街道属地管理职责

1、各乡镇、街道要明确承担物业管理工作的内部机构，充实基层物业管理工作人员，根据实际需要，配备3-4名熟悉物业管理工作的专（兼）职工作人员，其中专职人员不得少于50%，落实办公场所、办公设备和经费保障，建立健全制度，保障正常开展工作。负责本辖区物业管理工作的领导和组织协调工作，负责落实各项物业管理法规政策措施，全面开展本辖区物业管理工作；建立健全社区物业管理工作体系，具体指导协调物业管理有关工作；抓好本辖区内物业管理工作的部署、检查、监督、考核，落实属地管理职责，不断提升物业管理水平。

2、负责组织、指导本辖区业主大会召开和业主委员会成立、换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，力争3年内指导物业小区成立业委会达到80%以上；组织开展辖区内老旧住宅区的物业管理工作并予以监督；参与、监督物业承接查验和物业交付手续办理，并提出具体意见；对物业服务企业的服务活动、信用档案初评、创优项目初验等进行监督管理。

3、负责辖区内物业管理联席会议制度的组织实施，召集由社区居委会（社区服务中心）、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或业主代表、专业经营单位和行政执法中队、市场监管所、物业管理机构参加的物业管理联席会议；协调解决好下列事项：业主委员会和有关机构不依法履行职责的情况，物业企业退出、交接工作中出现的问题，物业管理区域内发生的突发事件，物业管理和社区管理的衔接和配合，需要协调的其他物业管理事项。

4、负责调解处理辖区内物业管理方面的纠纷、投诉和信访工作。

5、负责研究提报老旧住宅区改造整治计划并组织实施；对改造完成后的老旧住宅小区及时组织召开业主大会，成立业主委员会，并选聘物业服务企业实施物业管理。

6、负责辖区内业主委员会党建引领沂蒙红色物业发展工作，严格规范业主委员会选举工作程序，明确不宜担任候选人的具体情形，积极推荐优秀党员担任业主委员会主任；推行社区党组织领导下的社区居委会、业主委员会、物业服务企业共商事务、协调互通的“四位一体”的管理模式。

7、负责法律法规规定的其它工作。

（三）明确社区居委会（社区服务中心）物业管理职责

1、协助乡镇政府、街道办事处做好本辖区物业管理的落实工作，对物业企业的管理服务工作进行监督；对小区使用专项维修资金提出审核意见并予以监督；负责本辖区物业管理调解委员会和业主恳谈会的组织实施；协调处理物业工作中的矛盾纠纷，加快推进和谐社区建设。

2、负责指导、监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理；负责派员筹建属地小区业主大会的召开、业主委员会的成立和换届。

三、明确职能部门齐抓共管职责

物业服务管理涉及方方面面，相关职能部门对照物业服务管理目标要求，结合各自职责，积极主动，创新思路，落实责任，采取有力有效措施推进物业服务管理工作上水平。

1.县委组织部：做好党建引领沂蒙红色物业的发展工作，指导物业行业党委工作，指导物业服务企业党组织开展学习培训、服务提升和企业党建等工作；推行社区党组织领导下的社区居委会、业主委员会、物业服务企业共商事务、协调互通的 “四位一体 ”管理模式等工作。

2.县发改局：负责根据上级政策制定全县物业服务收费管理办法；负责前期物业服务收费价格管理，调解因物业服务收费引起的矛盾和纠纷。

3.县公安局：负责落实各项治安管理措施，指导和督促物业服务企业开展安全防范工作；加强对流动人口的管理；依法查处小区内储存易燃易爆有毒有害物品，对占用、堵塞疏散通道、安全出口、恶意堵门、强装强卸、损坏消防设施等行为进行制止和查处；规范小区居民养犬行为和处理居民生活噪声污染问题。

4.县消防救援大队：负责指导物业企业开展经常性的消防宣传、培训、演练工作；配合公安机关落实消防安全责任制，对全县小区适时开展消防安全检查巡查，及时消除火灾隐患。

5.县住建局：负责加强对新建住宅小区房屋质量的监督管理，协调处理在保修期内和在建房屋质量投诉；负责对供水、供热、供气等专营单位的监督管理工作。

6.城乡规划和编研中心：负责对设计规范和工程标准对居住小区详细规划进行审查、对侵占公共绿地、私自建设停车位等违法规划的行为进行认定和处理；按规定标准设置物业管理、社区用房等配套公建，并在审查的规划图纸中明确标注位置面积，会同住建部门加强对新建住宅项目公共配套设施建设的跟踪管理，确保按规划建设；做好配套公建的规划竣工验收工作。

7.县综合行政执法局：负责对小区内违章搭建建筑物、构筑物、私开门窗、私建停车位等行为依法进行查处；对违反城镇容貌标准和管理规约安装空调外机、太阳能热水器、防盗网、遮阳罩、户外广告牌等设施的行为依法进行查处；对随意倾倒垃圾、杂物,未签订有偿服务合同，对产生的垃圾未进行无害化处理等违反市容环境卫生规定的行为依法进行查处；对破坏公共园林绿地和市政设施的行为依法进行查处；负责小区内垃圾及时清运的管理。

8.县市场监督管理局：负责加强物业服务收费的监督管理，及时受理物业服务收费咨询及投诉。对超标准和超范围收费、不按规定明码标价、强制服务并收费等行为依法进行查处。依法查处住宅小区内设立的中小学生托管机构、小商店、小美发店等一般经营事项的无照经营行为，协同有关部门查处许可经营事项的无证无照经营行为。负责对住宅区内的电梯等特种设备的安全检查工作，加强对住宅区内特种设备的注册登记、定期检验、作业人员持证上岗等方面的监督检查，监督物业服务企业委托具有资质的单位实施电梯等特种设备的安装、改造、修理（含维护保养），依法查处特种设备安装、改造、修理（含维护保养）和使用中的违规行为；监督物业服务企业落实公开物业服务价格、标准、内容，公开投诉渠道，公开公共部位收益的“三公开”制度。

9.县水利局：依法做好住宅小区内自备水源井的投诉管理和查处封停工作。

10.县财政局：落实困难物业企业和公益性物业实体奖励补助资金保障。

11.民政、信访、教体、司法等部门要按照各自职责，做好物业管理有关工作。

12.县城市建设投资集团：至少成立一家公益性物业公司，兜底负责管理无人管理小区物业工作和老旧小区改造后物业管理工作；负责对公益性物业从业人员教育培训和管理，监督公益性物业企业履职尽责；配合行业主管部门抓好所属小区的“沂蒙红色物业”建设工作。

13.供水、供电、供热、供气、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位：对尚未接管专业经营设施设备的住宅小区，在具备接管条件时要尽快与房地产开发企业、物业服务企业或业主委员会办理相关专业经营设施的移交、接管工作，并负责承担移交后分户计量装置或者入户端口以外设施设备的维修、养护、更新等责任及相关费用。

四、全面提升业主自治能力

业主与物业服务企业是物业服务管理的主体，应依法履行义务。业主在对物业服务管理工作享有话语权的同时，加强自治能力建设，提高自身文明素养，依法依规监督物业服务企业行为，建立相互尊重、相互理解、共同提升、共享成果的友好关系。

1.业主、业主大会、业主委员会应依法维护在物业管理活动中的权利，充分履行义务、承担职责。业主委员会应当积极配合居委会依法履行自治管理职责，支持居委会开展工作，并接受其指导和监督。业主委员会召开会议，应当告知居委会，并听取居委会建议。

2.业主委员会要定期向业主大会报告物业管理实施情况；代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；及时了解业主及物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同，配合收缴物业服务费用；监督管理规约的实施；对物业服务企业违反合同约定的，由业主委员会按合同约定予以处理，双方有争议的，由乡镇、街道和社区居委会调解处理，调处不成的依法解决；履行业主大会赋予的其他职责。

3.物业服务企业要依据法律法规及物业服务合同，自觉接受物业行业主管部门、乡镇、街道、居委会、业主委员会的指导、监督和考评，牢固树立为业主服务的思想，切实履行职责，按照质价相符的原则努力提高服务质量，通过多种方式延伸服务项目；要及时发现并制止住宅小区内乱搭乱建、野蛮装修、占绿毁绿等违法行为，第一时间报告所属乡镇、街道和相关部门。物业服务企业应当在物业行业主管部门的指导下，建立行业自律组织，建立和完善物业行业自律约束机制，规范行业行为，促进诚信经营，提高物业服务水平，促进物业服务行业的健康、良性发展。

五、加强组织领导

物业服务管理工作关系居民切身利益，关键在落实。相关部门单位加强领导，精心组织，履职尽责，通力协作，切实把健全完善物业管理工作体制和加强物业管理工作各项措施落到实处。

（一）强化组织领导。成立由县政府分管负责同志任组长，县委组织部、发改局、住建局、自然资源和规划局、综合行政执法局、规划编研中心、公安局、市场监管局、生态环境局、水利局、财政局、民政局、教体局、消防大队、司法局、信访局、城市建设投资集团和住房保障中心等单位主要负责人为成员的物业管理工作专班，下设办公室，办公地点设在县住房保障中心。工作专班实行物业管理联席会议制度，定期研究部署、综合协调全县物业服务管理工作。

（二）强化监督考核。各乡镇（街道、开发区）要全面建立物业管理工作目标责任制，抓好各项具体工作责任分解，确保社区物业管理组织领导到位、机构人员到位、推进措施到位。建立物业管理工作目标逐级考核制度，促进物业管理工作健康有序发展。县物业行业主管部门要加强对各乡镇（街道、开发区）物业管理工作的指导、监督和考核。县政府将住宅小区物业管理工作纳入对各乡镇（街道、开发区）的科学发展综合考核体系，完善细化各项考核指标，建立规范完善的监督管理体系和检查考核机制。

（三）强化宣传引导。各乡镇（街道、开发区）要结合上级开展的行业文明创建和创新品质社区建设，通过举办文明进社区、文明诚信好业主评选、文明和谐业主委员会评选等社区活动，带动广大业主积极参与物业管理活动。积极开展物业政策知识进社区等活动，让广大市民和社会各界了解物业管理政策，强化物权意识，提高居民综合素质。县融媒体中心要充分利用广播、电视、网络等新闻媒体，做好正面舆论引导，深入宣传物业管理相关法规政策，增强广大业主的维权意识、自治意识和有偿服务意识，积极引导社会各界关心支持物业管理工作，共同营造物业服务行业健康发展的良好氛围。

文字解读：http://www.tancheng.gov.cn/info/3724/180457.htm

图文解读：http://www.tancheng.gov.cn/info/3726/180499.htm

主要负责人解读：http://www.tancheng.gov.cn/info/3725/180560.htm

简明问答：http://www.tancheng.gov.cn/info/4261/180456.htm